La protección del consumidor en la compraventa y arrendamiento de vivienda

Abstract

RESUMEN DE LA TESIS PARA SU INCLUSIÓN EN TESEO TITULO DE LA TESIS: LA PROTECCION DEL CONSUMIDOR EN LA COMPRAVENTA Y ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA 1.-INTRODUCCIÓN La protección de los consumidores, nació en la secuencia del famoso discurso del presidente estadounidense John F. Kennedy en el Congreso de 1962. Desde entonces ha venido ganando espacio en la doctrina jurídica, especialmente en los países más desarrollados. Cuando el consumidor compra o arrienda una vivienda a un empresario, profesional del mercado inmobiliario, el contrato que se suscribe es un contrato de consumo. La igualdad entre las partes de este contrato, se ve afectada por la diferencia de poder económico, siendo abismal la asimetría de información y la diferencia de capacidad para imponer cláusulas en el contrato. La parte más débil de la relación contractual, se hace merecedora de una protección especial. Este es el fundamento natural de la protección del consumidor, por el que se promulgan normas con el objetivo de disminuir esa desigualdad. La vivienda es un bien de primera necesidad que cumple una función social. El acceso a la vivienda, tiene una importancia capital en la economía de todos los países desarrollados y, de modo muy particular, en España, donde, por razones culturales y otras de diversa índole, la adquisición en propiedad de viviendas ha constituido, desde hace mucho tiempo, uno de los principales ejes sobre los que giraba la actividad económica. La posibilidad de acceder a una vivienda, ya sea en propiedad o alquiler, es una actividad necesaria y de gran trascendencia en la vida del consumidor. Para facilitar dicho acceso se han venido desarrollando en España diferentes políticas tradicionalmente más orientadas al fomento de la propiedad que al del arriendo. Determinados factores de tipo sociopolítico, económico o jurídico, se han venido conjugando para dar como resultado un escaso desarrollo del mercado del alquiler. En este contexto, no es extraño que el legislador, de entre los diversos bienes inmuebles susceptibles de adquirirse en el mercado, otorgue destacada atención y disponga una especial protección cuando de la vivienda se trata, pues el acceso a una vivienda digna y adecuada tiene reconocimiento constitucional en el Art. 47.1 de nuestra Constitución (en adelante, CE) que al sostener con gran solemnidad que “todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”, obliga a los poderes públicos a promover las condiciones necesarias y al desarrollo legislativo pertinente para hacer efectivo este derecho. En su salvaguarda, está implicada la protección específica de los derechos de quienes, como consumidores, deciden la compra o el arrendamiento de una vivienda. 2.-DESARROLLO TEORICO Para dar cumplimiento al mandato constitucional del Art. 51 de la CE, se aprobó la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que se basaba en el criterio positivo de tratar al consumidor como destinatario final. El Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre (en adelante, TRLGDCU), cumple con la previsión recogida en la D.F.5ª de la Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios, que habilita al Gobierno para que proceda a refundir en un único texto la LGDCU y las normas de transposición de las directivas comunitarias dictadas en materia de protección de los consumidores y usuarios que inciden en los aspectos regulados en ella, regularizando, aclarando y armonizando los textos legales que tengan que ser refundidos. El RD Legislativo 1/2007 (en adelante, RD Leg.1/2007), llevo a cabo una reordenación de las previsiones de la derogada Ley 26/1984, en relación a dos cuestiones fundamentales en la fase previa de la contratación, esto es, el derecho de información del consumidor y el alcance de la publicidad, cuestiones que por otro lado se concretan ya en el ámbito estricto de los contratos de compraventa y arrendamiento de viviendas en las previsiones del RD 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas (en adelante, RD 515/1989). La realidad económica y social actual, es totalmente diferente a la que se tuvo en cuenta por el legislador del RD Leg. 1/2007. La evolución del Sector de la vivienda ha ido por caminos mucho más rápidos que la legislación, lo que ha determinado importantes cambios normativos. Entre ellos, la Ley 3/2014, de 27 de marzo, con el objetivo de transponer al derecho interno la Directiva 2011/83/UE, sobre derechos de los consumidores, supuso una de las transformaciones más significativas del contenido del TRLGDCU, y aunque no modifica un gran número de artículos, efectúa cambios sobre aspectos, que hoy por hoy son fundamentales, como el concepto legal de consumidor, que se extiende a personas físicas o jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial. Ampliando la información precontractual que, por ley, el empresario tendrá que facilitar a los consumidores y usuarios, en general y, en particular, cuando formalicen contratos a distancia y, fuera del establecimiento mercantil. Otro cambio importante, ha sido la entrada en vigor, el día 1 de enero de 2016, de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, cuya DF 3ª, da una nueva redacción a la DA1ª de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante, LOE), sobre la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción de viviendas. Derogando la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Esta nueva regulación, es de suma importancia, porque en algunas ocasiones, sobre todo en los tiempos del boom inmobiliario, ha sido frecuente, y en la actualidad continua siendo normal, que el promotor, que se dispone a construir viviendas las ponga a la venta en proyecto, o en construcción, tratando de buscar a consumidores que suelen entregar una cantidad inicial de dinero a cuenta del precio final de la vivienda, comprometiéndose a realizar una serie de entregas adicionales y completar el pago del precio a la entrega de llaves, que se producirá años después. En la compraventa de vivienda sobre plano, el hecho de que en definitiva, sea el consumidor quien financia la construcción de la vivienda, sin estar en posesión de la misma, y que su propiedad no se le transfiera hasta su terminación, expone al consumidor adquirente, durante el largo periodo en el que la construcción se prolonga, a una serie de riesgos. Con el objetivo de prevenir el riesgo de que el promotor no destinase las cantidades anticipadas a la construcción de la vivienda, o bien esta no llegase a iniciarse, o no se concluyera en la fecha convenida, se promulgo la ya derogada Ley 57/1968, que implanto un sistema de garantías pionero, antes de la CE, en la protección de los consumidores de viviendas, que fue seguido por la DA 1ª de la LOE. Y, tan solo hace dos años escasos, con la intención de dotar “de una mayor seguridad jurídica a la posición del adquirente de la vivienda frente al promotor” se promulgo la mencionada Ley 20/2015. Con respecto, al arrendamiento de viviendas, todos los gobiernos españoles han pretendido incentivar el alquiler de las mismas, fomentando el crecimiento de éste mercado a través de su flexibilización. Esta fue la principal finalidad de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), pero las medidas adoptadas por ella se vieron ineficaces ante ciertos aspectos propios de la situación del mercado de la vivienda, como son la insuficiente oferta de viviendas en alquiler en España, el elevado precio del alquiler y las dificultades de resolución del contrato en el caso de incumplimiento por el arrendatario, fundamentalmente en caso del impago del alquiler. Por ello, en el año 2013, el legislador español vuelve a acometer este objetivo, con dos novedades legislativas que pretenden dar solución a la realidad social que se vivía España en torno a la vivienda. Por un lado, la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social, (modificada por el Real Decreto-Ley 5/2017, de 17 de marzo), pretende dar respuesta a los problemas derivados de la morosidad hipotecaria como consecuencia de la concesión abusiva de créditos hipotecarios. Y, por otro lado, el legislador español aprobó mediante la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de vivienda, una reforma de la legislación de arrendamiento de vivienda. Como indica su nombre, y dice su preámbulo, la Ley 4/2013, nació con el fundamental de "flexibilizar el mercado del alquiler de vivienda para lograr la necesaria dinamización del mismo". El legislador, al constatar que el porcentaje de consumidores que accedía a una vivienda a través de un contrato de arrendamiento estaba muy por debajo de la media europea considero que el mercado inmobiliario español poseía una alta tasa de propiedad y un débil mercado del alquiler, que esto situaba a España como el país europeo con mayor índice de vivienda por cada habitantes, y también como uno de los que poseía menor parque de viviendas en alquiler, y ello a su entender reducía la movilidad de los trabajadores y provoca que hubiera muchas viviendas en propiedad, vacías y sin ningún uso. Llegando a la convicción de que en nuestro país el alquiler de vivienda no ha sido una alternativa eficaz y válida frente al mercado de la propiedad, puesto que, o bien la oferta de viviendas en alquiler ha sido insuficiente, o bien no ha sido competitiva por estar sujeta a rentas muy elevadas. La actualización de la renta, fue objeto de modificación por la ley 4/2013 y, por la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, que suprime para los alquileres de vivienda la actualización de la renta por imperativo legal y la aplicación del Indicé de Precios al Consumo (en adelante, IPC), para dar paso al Indicé de Garantica de la Competitividad la (en adelante, IGC). 3. MOTIVACION DE LA TESIS En la actualidad, la globalización y masificación de los mercados, así como el desarrollo tecnológico, y la crisis en el sector inmobiliario, han supuesto de manifiesto que el consumidor de vivienda se encuentra continuamente ante mensajes comerciales cada vez más agresivos, que promueven la contratación de la misma utilizando los más diversos medios y formatos. Tales comunicaciones comerciales, incluida la publicidad, se sitúan en el origen del iter contractual. En base a sus contenidos, los consumidores seleccionan unas ofertas frente a otras, y proceden a la contratación de la vivienda publicitada. Por ello, nuestro ordenamiento jurídico, con el propósito de proteger al consumidor y, evitar que los contenidos publicitarios le puedan inducir a error se ha venido ocupando, de los derechos y garantías de quienes aspiran a la adquisición o arrendamiento de una vivienda, desde el momento de un primer acercamiento con el empresario. La característica fundamental del TRLGDCU, con la que trata de satisfacer el principio constitucional de protección de los derechos e intereses de los consumidores, es que contempla la relación jurídica entre empresario y consumidor en su totalidad, y al contrato como un todo unitario. Por eso, esta investigación presta atención a los derechos y garantías de quienes aspiran al acceso a la vivienda, desde el primer acercamiento con el empresario, antes de la toma de decisiones por parte del consumidor. Pues lo que acontezca en esta fase previa a la contratación, servirá para conformar el consentimiento del consumidor, y evitar controversias en la perfección, y desarrollo del contrato. Superada esa fase, y a la hora de concluir el contrato, la enorme complejidad técnica, que continúan presentando para el consumidor medio el contenido de los contratos de compraventa y arrendamiento que celebra con el profesional inmobiliario, para satisfacer la necesidad permanente de vivienda. Y, el hecho, de que muchas veces se vea compelido a su firma, confiando en la publicidad, sin contar con una información imparcial y trasparente, ni con el debido asesoramiento, sobre todo cuando anticipa cantidades a cuenta del precio de la vivienda en proyecto o durante su construcción, estando en una situación de desigualdad, y en inferioridad respecto del empresario que cuenta, no solo con más información respecto de la vivienda objeto del contrato, sino también respecto de las prescripciones técnicas, cláusulas y demás extremos de los contratos de compraventa o arrendamiento que están negociando, son unas de las razones que sirven de motivación para realizar esta investigación, pues los efectos de estos contratos, tendrán repercusiones en la esfera personal y patrimonial del consumidor, a corto y largo plazo. La Ley partiendo de la innegable realidad de la frecuencia con la que los empresarios y profesionales inmobiliarios usan los denominados contratos de adhesión, constituidos por cláusulas que no son negociables individualmente, prohíbe las denominadas cláusulas abusivas. Cuando el consumidor accede a la vivienda, la realidad nos demuestra que, pese al enorme esfuerzo que le ha supuesto llegar a ese momento, es relativamente frecuente la presencia de discrepancias entre la vivienda ofertada en la publicidad, y la que después se entrega al consumidor. Por todo ello, la relevancia de los problemas que se presentan al consumidor cuando accede a la vivienda a través de su adquisición o arriendo, justifican con creces, por si solos, la necesidad de su estudio, en esta investigación. Porque la compra y el arrendamiento de una vivienda, no son sólo contratos frecuentes, habituales en nuestras vidas, y aspiración primaria de muchos, sino de importancia capital, en cuanto afectan a un bien que no sólo se vincula a la forma y calidad de vida, de nuestra vida íntima y cotidiana, sino que, además, y para muchas personas, supone la adquisición de un bien que constituirá el grueso de su patrimonio. Que estamos ante una materia de especial importancia, a la que el consumidor es, de una parte, particularmente sensible y, de otra, víctima frecuente de abusos, lo demuestra la situación de emergencia social provocada por verdaderos dramas humanos que han llegado a que sea el propio derecho a la vida el que se haya truncado como consecuencia de los desahucios decretados sobre la vivienda habitual. El mecanismo más efectivo con el que cuentan los consumidores para quedar protegidos son el conjunto de normas que están concebidas como un instrumento para su protección. Normas que pueden ser alegadas directamente ante los tribunales de justicia, de ahí, que resulte de gran utilidad conocerlas en esta investigación. Sin embargo, dado que la crisis que ha golpeado a España y los problemas asociados a la burbuja inmobiliaria, han cambiado en pocos años el marco normativo en el que se movían estos consumidores, provocando una disminución de su nivel de protección. Cuando, a su vez, las recientes turbulencias económicas y financieras han puesto de manifiesto la importancia de garantizar la protección del consumidor de vivienda de manera efectiva en todos los ámbitos de la sociedad Las constantes modificaciones legislativas que han tenido lugar en los últimos años, son otra de las razones que justifican el objeto de esta investigación, tratando de ser oportuna para poner al día al consumidor que pretenda acceder a la vivienda a través de su adquisición o su arriendo. El título de la tesis refleja el objeto de este trabajo, si bien hay que matizar que aunque son posibles otras fórmulas jurídicas (como el arrendamiento con opción de compra o el derecho de superficie) para acceder a la vivienda, nos centramos en la compraventa y en el arrendamiento, al ser éstos los dos contratos más utilizados en España. Un tratamiento integral y tendencialmente completo de la protección jurídica del consumidor en estos contratos exigiría una extensión que desborda las posibilidades de esta investigación, que es de carácter civil. En ella, nos centramos en el análisis de las medidas encaminadas a la protección del consumidor de vivienda, tanto en la fase precontractual, como en la fase de perfección de estos contratos. La tesis se estructura en diez capítulos. El capítulo I, se dedica a la introducción de la investigación, comentando la gran cantidad de aspectos que se han reunido en ella. En el segundo capítulo, la existencia de una definición uniforme de consumidor en las Directivas y Reglamentos de la Unión Europea (en adelante, UE), así como el nuevo concepto legal que ofrece el Art. 3 del TRLGDCU, nos ha permitido realizar un examen de los aspectos más controvertidos que presentaba la noción de consumidor, para saber si tras la reforma operada por la Ley 3/2014 se han resuelto. Identificado el ámbito subjetivo de esta tesis. En el tercer capítulo, se delimita el ámbito de aplicación objetivo de la misma. Es decir, la vivienda que es objeto de protección por la legislación de consumidores. En el cuarto capítulo, se pone de manifiesto como el derecho del consumidor a la información sobre la vivienda, con la correlativa obligación del empresario, existe antes incluso de la celebración del contrato, puesto que existe un deber de lealtad en la información que ofrece el empresario en su actividad de oferta, promoción y publicidad de la vivienda. De modo, que puede hablarse de información precontractual. Analizando, en éste capítulo sus características y contenido, a la luz de la reforma operada por la Ley 3/2014 en el Art. 60 del TRLGDCU. Teniendo en cuenta, que en la Comunidad autónoma de Andalucía, para garantizar la correcta información al consumidor, contamos con el Decreto 218/2005, de 11 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas. Analizando, por último, los efectos y consecuencias del incumplimiento del deber de información. De las distintas facetas o vertientes en que se manifiesta la protección legal de los intereses de los consumidores y usuarios, es particularmente relevante la incorporación del contenido de la oferta, promoción o publicidad con genuino contenido informativo al contrato. Es decir, lo que se conoce como la "integración publicitaria del contrato", regulada en el Art. 61 del TRLGDCU, y que será objeto de estudio del capítulo quinto. Analizando en éste, el principio de veracidad, para a continuación delimitar, aquellos términos, y, profundizar en el principio de integración publicitaria del contrato, estudiando su origen, fundamento, contenido, y presupuestos que exige su aplicación, junto con la excepción al mismo, cuando el contrato contenga cláusulas más beneficiosas que aquellas. Y, por último, se estudian las consecuencias de su incumplimiento. Teniendo en cuenta, en este capítulo, las soluciones aportadas por la doctrina y la jurisprudencia. En el capítulo sexto, nos ocupamos de los numerosos problemas que se presentan al consumidor que al adquirir una vivienda sobre plano, en proyecto o en construcción, anticipa cantidades de dinero a cuenta del precio al promotor. Describiendo la formación y naturaleza jurídica de éste complejo contrato, y, las garantías que pueden exigirse antes de adquirir la vivienda, con especial referencia a las garantías sobre las cantidades anticipadas, tras la modificación operada por la DF 3ª de la Ley 20/2015 en la DA 1ª de LOE. Analizando, el seguro de caución y el aval solidario. Para terminar, ahondando en la ejecución de estas garantías, y en las consecuencias del incumplimiento de las obligaciones impuestas por la Ley, tanto al promotor, como a las entidades aseguradoras y de crédito. Superada esa fase precontractual, y a la hora de concluir el contrato, la enorme complejidad que presenta para un consumidor medio el contrato de compraventa de vivienda, justifica que en el capítulo séptimo, nos ocupemos de su contenido, analizando entre otras, la obligación principal del vendedor de entregar la vivienda objeto del contrato de compraventa, y la correlativa obligación del consumidor de pagar el precio convenido, impuestos y otros costes del contrato. Además, de la facultad de compelerse a otorgar escritura pública. Y, los incumplimientos que darían lugar a la resolución del contrato. En el capítulo octavo, siguiendo la estructura establecida en el TRLGDCU se exponen, las cláusulas abusivas más habituales en los contratos de compraventa de vivienda. Destacando, opiniones doctrinales, y las últimas sentencias que nos han parecido más llamativas. Se parte, de las cláusulas, que el Art.82. 4 del TRLGDCU establece que son abusivas en todo caso, conforme a lo dispuesto en los Art. 85 a 90. Es decir, las que vinculen el contrato a la voluntad del empresario, limiten los derechos del consumidor, impliquen falta de reciprocidad contraria a la buena fe, en perjuicio del consumidor, impongan al consumidor garantías desproporcionadas o le impongan indebidamente la carga de la prueba. Para estudiar, a continuación, las que imponen al consumidor los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario. Y, en último, lugar, las cláusulas, que en todo caso tienen la consideración de cláusulas abusivas en la compraventa de viviendas. En el capítulo noveno, se analizan las reformas que introdujo la ley 4/2013 a la LAU de 1994, sus consecuencias, principales efectos, y trascendencia para el consumidor, en el régimen jurídico aplicable y, la duración del contrato. Estudiando, a continuación, los efectos de la inscripción del contrato de arrendamiento de vivienda en el registro de la propiedad, y el contenido del contrato, en especial la renta, la fianza y las obras en la vivienda. Para terminar, con los derechos de adquisición preferente, la suspensión, resolución y extinción del contrato Y, por último, a la vista de todo lo anterior, para finalizar esta tesis, se incluye un Capítulo decimo en el que se exponen las conclusiones, y resultados extraídos tras el estudio efectuado, en el que realizamos un análisis crítico de las reformas legislativas expuestas en esta tesis y que pasamos a exponer de forma resumida. 4.-CONCLUSIÓN La Ley 3/2014, da una nueva redacción al Art. 3 del TRLGDCU que respeta la Directiva 2011/83/UE. El problema que presentaban las personas jurídicas de desajuste con el Derecho comunitario queda resuelto. También, quedan resueltos los problemas de la falta de ánimo de lucro y, la carga de la prueba. Sin embargo, no se resuelven, los problemas que presentan los actos mixtos. Se deberían promulgar normas que protegieran de forma efectiva al consumidor de vivienda, remitiendo este concepto, no tanto a una persona determinada, sino a la situación objetiva de desigualdad o posición de inferioridad en la que se encuentra aquel en la adquisición o arrendamiento de vivienda. Hasta tanto, nada impide que las partes de común acuerdo adopten a favor del comprador o arrendatario un sistema tuitivo superior al normal en el ejercicio de la libertad contractual (Art. 1255 CC) que proteja los intereses de aquellos. La reforma operada por la Ley 3/2014, en el Art. 60 del TRLGDCU incrementa el contenido de la información precontractual que, el empresario está obligado a facilitar a los consumidores y usuarios, antes de que queden vinculados por el contrato. En consecuencia, éstos últimos, emitirán consentimiento contractual, más informado y mejor fundado. En la etapa precontractual, la situación de desigualdad o posición de inferioridad, en la que se encuentra el consumidor de vivienda respecto del empresario, tanto a nivel de información, como de capacidad de negociación de las condiciones contractuales, hacen que el consumidor continúe siendo la parte más débil de la relación de consumo. Para reducir la desigualdad de posiciones entre ambas partes y, a evitar situaciones de desprotección de los consumidores, se hace necesario que el legislador le dispense una protección especial, tutelándolo de manera efectiva, imponiendo al empresario, de forma detallada y contundente, el deber de informar con claridad y trasparencia al consumidor. Nuestro ordenamiento jurídico protege al consumidor de vivienda de la actividad publicitaria, no solo exigiendo a la publicidad una información mínima sobre determinadas cualidades esenciales de la vivienda, necesarias para no generar falsas expectativas en un consumidor medio, sino también, equiparando a la información falsa, la información veraz, que por su contenido o presentación induzca, o pueda inducir a generar error a los consumidores medios, siendo susceptible de alterar su comportamiento económico con respecto a una vivienda. Se considera que los contratos de compraventa y arrendamiento de vivienda se deben integrar con la publicidad, en los supuestos de laguna contractual, siempre. Y, por regla general, también, en los supuestos que los contratos contengan cláusulas que expresamente contradigan la publicidad, en perjuicio de los consumidores. Salvo, en los casos excepcionales, que la disputa llegue a los Tribunales, y tras la valoración de la prueba, se estime que el empresario acredito, sin ningún género de dudas, que la publicidad con contenido informativo sobre las cualidades de la vivienda, no llego a tener el rango de auténtica oferta pública, y que éstas estipulaciones obedecen a cambios justificados, por las circunstancias concretas en que se han producido, que han dado lugar a una compensación o ventaja para el consumidor, que éste, en todo caso, las acepto fehacientemente, tras ser informado, consciente, libre y voluntariamente, siendo las mismas objeto de una sosegada reflexión que dio lugar a una autentica negociación individual, en virtud de la cual las expectativas del consumidor se han satisfecho. La modificación operada por la DF 3ª de la Ley 20/2015 en la DA 1ª de la LOE, y la derogación de la Ley 57/1968, han supuesto una nueva regulación de las garantías sobre las cantidades anticipadas por los consumidores para la adquisición de viviendas sobre plano, que continúa sin ofrecer cobertura a todos los riesgos a los que se ve expuesto el consumidor adquirente de una vivienda en proyecto o en construcción. Se debería obligar al promotor a contratar la garantía de la devolución de las cantidades anticipadas por el consumidor, desde el momento mismo de la primera entrega. La nueva redacción de la DA 1ª de la LOE, no solo, no subsana las deficiencias de la regulación anterior, sino que introduce términos jurídicos ambiguos e imprecisos que generan más confusión, y no benefician al consumidor adquirente. Tampoco, alcanza su intención de dotar al consumidor adquirente de una mayor seguridad jurídica frente al promotor. La DA 1ª de la LOE, en beneficio de los adquirentes que anticipen cantidades, no solo establece obligaciones a los promotores, sino también a las entidades de crédito. Por ello, si estas las incumplen deben asumir responsabilidades. A los que nunca hay que perjudicar, es a los adquirentes que cumplen con las entregas en la forma exigida por el promotor, ellos son las verdaderas víctimas que hay que proteger. Si la construcción de la vivienda no se inicia o no llega a buen fin, la entidad con la que el promotor contrato la garantía, deberá responder aunque, no se abriera la cuenta especial, o estas cantidades no se ingresaran en ella. Y, de igual modo, la entidad de crédito en la que el consumidor ingresó las cantidades anticipadas, deberá responder, si no exigió la garantía. Transcurridos ya casi cuatro años desde que se promulgo esta Ley, el modelo de arrendamiento de vivienda que resulta, no resuelve los problemas detectados en la práctica, ni los que la Ley 4/2013, pretendía solucionar. Generará relaciones arrendaticias provisionalísimas, inestables, precarias, y poco productivas en términos de ventajas mutuas, dada la inseguridad sobre su duración. No logra crear incentivos para que sea más interesante poner viviendas en alquiler. Y, tampoco ofrece al consumidor una alternativa atractiva, eficaz y válida frente al mercado de la propiedad. De manera que muchos consumidores arriendan una vivienda cuando su situación económica o laboral no les permiten adquirirla en propiedad, y ante la ineludible necesidad de acceder a la misma.